2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 다시 적용되기 시작했습니다. 2022년부터 4년 가까이 이어졌던 중과 한시 배제가 종료된 것인데요. 이 변화는 2주택자와 3주택 이상 보유자 모두에게 매우 중요한 세금 리스크를 가져옵니다. 조정대상지역이 어디인지, 그리고 지금 시점에서 어떻게 절세할 수 있는지를 정확히 파악하는 것이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.
조정대상지역이란 무엇인가요?
조정대상지역은 주택 가격 상승률, 청약 경쟁률 등이 일정 기준을 초과한 지역을 국토교통부가 지정하는 규제 지역입니다. 이 지역으로 지정되면 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 주택 관련 세금 전반에 걸쳐 규제가 강화됩니다. 단순한 행정 구분이 아니라 보유 전략과 매도 타이밍에 직접적인 영향을 미치는 핵심 변수입니다.
2025년 10월 이후 조정대상지역 지정 현황
2025년 10월 정부의 규제 지역 재지정 이후 현재 적용 중인 조정대상지역은 다음과 같습니다.
- 서울특별시: 25개 자치구 전 지역
- 경기도: 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 성남시(분당구·수정구), 남양주시(다산동·별내동), 화성시(동탄2신도시), 구리시, 안양시(만안구·동안구), 광주시(태전동·역동), 용인시(수지구·기흥구)
서울은 강북과 강남 구분 없이 25개 구 전체가 조정대상지역으로 묶여 있고, 경기도는 주요 교통 호재와 개발 이슈가 있는 12개 지역이 포함되어 있습니다. 해당 지역에 주택을 보유하고 있다면 매도 전 반드시 세금 영향을 먼저 따져보셔야 합니다.
2026년 5월 중과 재개: 2주택자가 달라지는 세금 구조
중과세율 적용 기준
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자 양도에는 아래 세율이 적용됩니다.
- 2주택자: 기본세율(6~45%) + 20%p 가산
- 3주택 이상: 기본세율(6~45%) + 30%p 가산
예를 들어 과세표준 5억 원 초과 구간의 기본세율은 45%인데, 2주택자에게는 65%, 3주택 이상 보유자에게는 75%가 적용됩니다. 지방소득세(10%)까지 합산하면 실효 세율은 최대 82.5%에 달합니다. 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 전혀 적용되지 않는다는 점이 더 큰 문제입니다. 10년 넘게 보유해도 공제 혜택을 받지 못하는 구조이므로, 보유 기간이 길수록 오히려 손해가 커질 수 있습니다.
유예 기간 동안과 이후의 차이
중과 유예 기간(2022년~2026년 5월 9일) 동안에는 조정대상지역 주택을 팔더라도 기본세율(6~45%)만 적용됐고, 장기보유특별공제도 최대 80%까지 받을 수 있었습니다. 중과 재개 이후에는 이 두 가지 혜택이 모두 사라지기 때문에 세 부담이 2배 이상 늘어나는 경우도 발생합니다.
2주택자를 위한 양도세 절세 전략 5가지
① 비과세 요건 충족 후 매도
조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유와 함께 2년 이상 실거주가 필수입니다. 고가주택 기준인 12억 원 이하라면 양도세 전액이 면제되고, 12억 원 초과분에만 세금이 부과됩니다. 2주택자라면 먼저 한 채를 정리해 1주택 상태를 만든 뒤 비과세 요건을 갖추는 것이 가장 강력한 절세 방법입니다.
② 일시적 2주택 특례 활용
기존 주택을 취득한 후 신규 주택을 취득했다면, 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하면 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 조정대상지역 내에서는 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 하며, 실거주 2년 요건도 충족해야 합니다.
③ 양도 순서 전략적으로 선택
다주택자가 주택을 순차적으로 매도할 때는 중과세율이 낮은 주택을 먼저 매도하는 것이 유리합니다. 비조정대상지역 주택이나 양도차익이 적은 주택을 먼저 처분해 주택 수를 줄이고, 이후 조정대상지역 주택을 1주택자 상태에서 비과세로 처리하는 방식입니다.
④ 장기보유특별공제 최대한 활용
중과세율이 적용되지 않는 경우(비조정대상지역 주택, 1주택 비과세 요건 충족 등)라면 장기보유특별공제를 적극 활용해야 합니다. 1세대 1주택은 보유 3년부터 공제가 시작돼 10년 이상 거주 시 최대 80%까지 공제됩니다.
⑤ 증여 또는 부담부증여 검토
양도차익이 매우 큰 경우에는 매도보다 증여 또는 부담부증여가 유리할 수 있습니다. 다만 증여세 세율과 수증자의 취득세 부담을 종합적으로 비교해야 하므로, 반드시 세무사와 사전 상담이 필요합니다. → [다주택자 증여 vs 매도 비교 분석 | 세금 부담 줄이는 최적 전략]도 함께 확인해 보세요.
FAQ
Q. 조정대상지역에서 2주택자가 주택을 팔면 세금이 얼마나 나오나요?
2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 기본세율에 20%p가 가산됩니다. 과세표준이 5억 원 초과라면 기본세율 45%에 20%p가 더해진 65%가 적용되고, 지방소득세 10%를 포함하면 실효 세율은 71.5%까지 올라갑니다. 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.
Q. 조정대상지역에서 1주택자 비과세를 받으려면 거주 요건이 있나요?
네, 있습니다. 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 보유 요건 외에 2년 이상 실거주 요건을 반드시 충족해야 합니다. 실거주 요건을 충족하지 못하면 비과세가 적용되지 않습니다.
Q. 일시적 2주택 특례는 조정대상지역에서도 적용되나요?
네, 적용됩니다. 다만 조정대상지역 내 일시적 2주택은 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 하고, 기존 주택에서 2년 이상 거주한 요건도 함께 충족해야 합니다.
Q. 이미 조정대상지역에 3주택을 보유 중인데 지금 어떻게 해야 하나요?
중과 재개 이후에는 가능한 한 빨리 매도 순서와 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 비조정대상지역 주택이나 양도차익이 적은 주택을 먼저 처분해 주택 수를 줄이는 방식이 일반적으로 권장됩니다. 본인의 상황에 따라 최적 전략이 달라지므로 세무사 상담을 먼저 받으시길 권장합니다.
Q. 조정대상지역 해제 예정 지역이 있나요?
현재(2026년 5월 기준)로는 서울 전 지역과 경기 주요 지역은 규제가 유지되고 있습니다. 시장 상황 변화에 따라 일부 지역이 해제될 수 있으므로 국토교통부 공식 공고를 수시로 확인하시는 것이 좋습니다.
조정대상지역 지정 여부와 주택 수에 따라 양도세 부담은 수억 원 이상 차이가 납니다. 지금 본인이 보유한 주택이 어떤 지역에 속하는지, 어떤 순서로 정리하는 것이 유리한지를 전문가와 함께 점검해 보세요. 작은 차이 하나가 수천만 원의 세금 차이로 이어질 수 있습니다.
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