서울 아파트 전세난이 이어지면서 기존 전세 계약을 반전세(보증부 월세)나 월세로 전환하는 사례가 빠르게 늘고 있습니다. 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 올해 서울 아파트 임대차 갱신 계약 중 전세에서 월세·보증부 월세로 전환한 경우는 총 1,652건으로 전체 갱신 계약의 8.1%에 달합니다. 이사가 어려운 상황에서 집주인의 반전세 요구를 받아들이기 전, 반드시 확인해야 할 4가지를 정리했습니다.
반전세 전환이 늘어나는 이유
집주인 입장에서는 보증금을 운용하는 것보다 매달 안정적인 현금 흐름이 생기는 월세가 더 매력적으로 바뀌고 있습니다. 세입자 입장에서는 서울 전세 매물이 줄어드는 상황에서 이사나 재계약 협상이 쉽지 않은 환경입니다.
실제 사례를 보면 양천구 '목동 센트럴파크 아이파크 위브 2단지' 전용 59㎡는 기존 전세 5억 원 계약이 보증금 4억 원에 월세 75만 원으로 전환됐고, 강남구 '역삼 푸르지오' 전용 59㎡는 보증금이 9억 3000만 원에서 5억 원으로 줄고 월세 150만 원이 추가됐습니다. 월세 50만 원은 1년이면 600만 원, 2년이면 1200만 원입니다. 단순히 보증금이 줄었다는 이유만으로 반전세를 선택하면 안 되는 이유입니다.
세입자가 꼭 확인해야 할 4가지
① 전월세 전환율 상한(4.5%) 이하인지 계산하세요
전월세 전환율이란 전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 이율입니다. 2026년 현재 법정 전환율의 최대 상한은 기준금리 + 2%로, 현재 기준금리 2.5%를 적용하면 상한은 4.5%입니다.
계산법은 다음과 같습니다.
전월세 전환율 = {(월세 × 12) ÷ (전세보증금 - 월세보증금)} × 100
예를 들어 전세보증금 5억 원을 보증금 3억 원에 월세 80만 원으로 바꾸는 조건이라면 실제 전환율은 4.8%로 법정 상한(4.5%)을 초과합니다. 기존 전세계약에서 전환할 때는 이 기준이 구속력을 가지므로 조정을 당당히 요구할 수 있습니다.
② 계약갱신청구권 사용 가능 여부와 임대료 5% 상한 확인
계약갱신청구권은 세입자가 2년 거주 후 추가 2년 더 살 것을 요구할 수 있는 권리로, 계약 기간 중 단 1회만 사용할 수 있습니다. 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 통보해야 효력이 생깁니다.
계약갱신청구권을 행사해 갱신하면 보증금이나 월세 인상은 5% 이내로만 가능합니다. 반전세 전환 조건이 이를 넘는다면 거절하거나 조정을 요구할 수 있습니다. 이미 갱신청구권을 소진했거나 합의 갱신으로 전환하는 경우라면 5% 상한이 자동 적용되지 않으므로 협상에서 더욱 꼼꼼히 따져야 합니다.
③ 갱신 후 보증보험 가입 가능 여부 확인
반전세로 전환하면 보증금이 줄더라도 수억 원 이상인 경우가 많습니다. 보증보험 가입 심사에 들어가기 위해 반드시 선행되어야 하는 3가지 조건은 실제 거주(점유), 전입신고 완료, 확정일자 취득입니다.
가입이 거절되는 대표적인 경우는 집값 대비 융자가 60%를 넘는 경우입니다. 집주인이 계약 이후 새롭게 근저당권을 설정했는지도 반드시 등기부등본으로 확인해야 합니다.
④ 갱신 후 확정일자 반드시 다시 받으세요
전세에서 반전세로 전환하면 보증금 규모와 계약 조건이 달라지므로 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 합니다. 전세금이나 보증금이 증액됐다면 확정일자를 새로 받아야 하고, 재계약일로부터 30일 이내에 관할 지자체에 전월세 신고도 해야 합니다.
반전세 수락 전, 대출 이자와 월세 부담을 먼저 비교하세요
예를 들어 보증금을 1억 원 낮추는 대신 월세 50만 원을 내는 조건이라면 연간 월세는 600만 원입니다. 보증금 1억 원을 대출로 마련했을 때 연 이자가 600만 원보다 낮다면 전세 유지가 더 나을 수 있습니다.
위 4가지를 꼼꼼히 체크하고 계약 갱신에 임하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 반전세와 보증부 월세는 다른 건가요?
A. 같은 말입니다. 일정 보증금에 매월 월세를 함께 내는 임대 형태를 반전세 또는 보증부 월세라고 부릅니다.
Q. 전월세 전환율 상한이 4.5%를 초과하면 어떻게 대응하나요?
A. 집주인에게 법정 상한 이하로 조정을 요청할 수 있습니다. 협의가 안 될 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
Q. 계약갱신청구권을 이미 한 번 사용했다면 반전세 전환을 거부할 수 없나요?
A. 갱신청구권을 소진한 경우 집주인의 조건 변경에 법적으로 맞서기 어렵습니다. 이 경우 전환율 계산과 보증보험 가입 가능 여부 확인이 더욱 중요합니다.
Q. 반전세로 전환할 때 새 계약서를 꼭 써야 하나요?
A. 네. 계약 조건이 바뀌므로 새 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 보증금에 대한 우선변제권이 유지됩니다.
Q. 집주인이 계약 후 근저당을 새로 설정했는지 어떻게 확인하나요?
A. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 해당 부동산의 등기부등본을 직접 열람하면 됩니다. 계약 전후 두 번 확인하는 것이 안전합니다.
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