2026년 5월 10일, 4년간 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 마침내 재개됐습니다. 서울을 포함한 조정대상지역에서 주택을 보유한 다주택자라면 이제 집을 팔 때 최고 82.5%에 달하는 실효세율을 적용받게 됩니다. 이번 조치가 부동산 시장에 어떤 변화를 불러올지, 구체적인 세율 구조부터 실제 세금 시뮬레이션, 향후 집값 전망까지 상세하게 정리해 드립니다.
양도세 중과란 무엇인가요?
양도소득세(이하 양도세) 중과 제도는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본세율보다 더 높은 세율을 적용해 과세하는 제도입니다. 투기 수요를 억제하고 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 넓히기 위한 목적으로 도입되었습니다.
현행 양도세 기본세율은 6~45%입니다. 여기에 중과세율이 더해지는 구조인데, 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 지방소득세(10%)까지 합산하면 3주택 이상 보유자의 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다.
중과 조치는 문재인 정부 시절 도입됐으나, 윤석열 정부가 2022년부터 매년 1년씩 유예를 연장해 왔습니다. 그러다 이재명 대통령이 2026년 유예 종료를 선언하면서 2026년 5월 9일을 마지막으로 유예가 끝나고 10일부터 전면 재개됐습니다.
중과 재개 시 세금이 얼마나 늘어나나요?
중과 적용 시 달라지는 세 부담을 구체적인 사례로 살펴보겠습니다.
예를 들어 서울 송파구 잠실엘스를 17억원에 매입해 31억원에 매도한 2주택자의 경우:
- 기존 양도세: 약 5억2500만원
- 중과 후 양도세: 약 8억4200만원
3주택자는 약 9억8200만원 수준까지 올라갑니다.
서울 양천구 목동신시가지 7단지를 8억 2,000만 원에 매입해 10년 보유 후 매도 시:
- 기존 양도세: 약 5억원
- 2주택자 중과 후: 약 9억5900만원
- 3주택자 중과 후: 약 11억1700만원
세금 부담이 기하급수적으로 늘어나는 이유 중 하나는 장기보유특별공제(장특공제) 배제 때문입니다. 일반적으로는 보유 기간에 따라 최대 30~80%의 공제가 적용돼 세금이 크게 줄지만, 중과세율 적용 시에는 이 공제 혜택을 받을 수 없습니다. 오래 보유했더라도 세금을 줄일 방법이 사라지는 셈입니다.
매물 잠김 현상, 얼마나 심각할까요?
양도세 중과 유예가 종료되면서 가장 우려되는 현상은 바로 '매물 잠김'입니다. 세 부담이 커진 다주택자들이 매물을 거둬들이거나 처음부터 매도를 포기하는 것입니다.
실제로 부동산 빅데이터 플랫폼 아실(ASIL) 데이터를 보면, 서울 아파트 매물은 지난 1월 23일 5만 6,219개에서 3월 21일 8만 80개로 크게 늘었다가, 유예 종료 첫날인 5월 10일에는 6만 6,914개로 급감했습니다. 하루 만에 약 1,500건이 줄어든 것입니다.
전문가들도 매물 감소 추세가 계속될 것으로 내다보고 있습니다. 우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 "3주택자의 경우 실효세율이 82.5%인데, 이제는 팔고 싶어도 못 파는 상황"이라고 분석했습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "집을 정리할 사람은 이미 많이 정리했고, 나머지는 보유·증여 혹은 관망을 선택한 사람들"이라며 "당분간 거래 소강상태는 불가피하다"고 진단했습니다.
국토연구원 연구에 따르면, 다주택자 양도소득세율이 1% 상승하면 아파트 매매 거래량은 6.879% 감소하는 반면, 매매 가격 변동률은 0.206% 증가하는 것으로 나타났습니다. 즉, 거래는 줄고 가격은 오르는 역설적인 결과가 나타날 수 있는 것입니다.
다주택자들은 어떻게 대응하고 있을까요?
중과 재개 이후 집을 팔지 않은 다주택자들은 이미 나름의 자산 재조정 전략을 마련한 상태입니다.
가장 흔한 전략은 전세를 월세로 전환하고 임대료를 높이는 것입니다. 보유세 부담 증가를 임대 수익으로 상쇄하려는 것입니다. 일부는 아파트 한 채를 정리하고 재개발 사업지의 빌라나 입주권을 매입해 부동산 자산을 재편하기도 합니다. 재개발 물건은 종합부동산세 등 보유세 부담이 일반 아파트보다 낮을 수 있기 때문입니다.
또한 증여나 가구 분리, 합가 보류 등을 통해 주택 수를 줄이는 방법을 검토하는 사례도 늘고 있습니다. 다만, 세제 개편이나 추가 대출 규제가 현실화된다면 결국 버티지 못하는 다주택자가 추가 매물을 출회할 가능성도 배제할 수 없습니다.
집값 전망은 어떻게 될까요?
정부는 양도세 중과 재개 이후 시장이 "완만한 상승" 수준에 그칠 것으로 전망합니다. 구윤철 부총리는 투자 패러다임이 부동산에서 주식·채권 등 생산적 금융 부문으로 이동하고 있다는 점을 근거로 들었습니다. 실제로 2월 말부터 강남·서초·송파·용산구 아파트값이 한 차례 하락세로 전환된 바 있습니다.
그러나 시장 전문가들의 시각은 다소 엇갈립니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "가격이 보합 내지 약간 상승할 것"으로 전망했습니다. 반면 김준형 명지대 교수는 "주식시장 등에서 부동산으로 자금 유입이 계속된다면 결국 상승세로 돌아설 가능성이 크다"며 서울 외곽의 저렴한 주택 구입 기회마저 사라지는 것을 우려했습니다. 서진형 광운대 교수는 "매물이 줄면서 핵심 지역보다 비핵심 지역의 매물이 먼저 출회돼 지역 간 양극화가 심화될 수 있다"고 지적했습니다.
하반기 변수로는 보유세 강화와 금융비용 상승이 꼽힙니다. KB국민은행 김효선 부동산수석전문위원은 "하반기에는 팔고 싶어서 내놓는 매물보다, 버티기 어려워 내놓는 매물이 늘어나는 국면으로 이동할 가능성이 있다"고 전망했습니다. 7월 예정된 세제개편안 발표도 시장의 중요한 분수령이 될 것으로 보입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 양도세 중과는 언제부터 다시 적용되나요?
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자에게 양도세 중과가 재적용됩니다. 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 유예 기간이었으며, 5월 9일 이후 잔금 및 등기를 완료하지 못한 경우부터 중과세율이 적용됩니다.
Q. 2주택자와 3주택자의 양도세 세율 차이는 얼마나 되나요?
기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 지방소득세 10%까지 합산하면 2주택자의 최고 실효세율은 약 71.5%, 3주택 이상은 최고 82.5%까지 올라갑니다.
Q. 중과 적용 시 장기보유특별공제도 못 받나요?
네, 중과세율이 적용되면 장기보유특별공제(장특공제)를 받을 수 없습니다. 10년 이상 보유한 주택도 공제 혜택이 전혀 적용되지 않아 세금 부담이 크게 늘어납니다.
Q. 조정대상지역은 어디어디인가요?
현재 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 포함됩니다. 조정대상지역 여부에 따라 중과 여부가 결정되므로, 매도 전 반드시 현행 지정 현황을 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 1주택자도 양도세 중과 대상인가요?
아니요, 이번 중과 조치는 2주택 이상 다주택자에게만 적용됩니다. 1주택자는 기존과 동일하게 비과세 요건(2년 이상 보유·거주 등)을 충족하면 양도세를 면제받을 수 있습니다.
Q. 정부가 추가 대책을 내놓을 가능성이 있나요?
김윤덕 국토부 장관은 비거주 1주택자에 대한 토지거래허가 예외 방안과 임대사업자에 대한 영구적 양도세 감면 혜택 검토를 밝혔습니다. 또한 7월 세제개편안 발표를 앞두고 추가 대책이 나올 가능성도 있으므로, 관련 정책 변화를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
다주택자 양도세 중과, 지금 당장 확인해야 할 체크리스트
4년 만에 재개된 다주택자 양도세 중과는 단순히 세금이 늘어나는 문제가 아닙니다. 세금 납부 능력을 고려한 매도 계획 재수립, 보유세·금융비용과의 종합적인 비교, 그리고 증여·월세 전환 등 대안 전략의 검토가 함께 이루어져야 합니다. 특히 3주택 이상 보유자라면 양도차익의 82.5%를 세금으로 납부해야 하는 상황에서 '언제 어떤 방식으로 처분할 것인가'에 대한 결정이 수억 원의 차이를 만들어낼 수 있습니다.
보유 주택 수와 취득 시기, 조정대상지역 여부에 따라 절세 전략이 달라지므로, 세무 전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 최적의 방안을 찾아보시길 권장해 드립니다.
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